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越来越多成功案例可以借鉴 老公房加装电梯越来越顺

位于武夷路727弄、709弄的中五居民区,建于上世纪90年代。和其他老小区一样,因为没有电梯,不少下楼困难的老人成了“悬空老人”。可就在这短短两年,小区安装启用了2部电梯,还有4部电梯成功立项,很多想要卖房子的居民改变了主意。

老公房增设电梯困难重重,要面对居民利益调处困境、立项审批操作困境以及增设电梯工程市场乱象等问题。周家桥街道这个居民区加装电梯之路却走得相对顺畅,这其中有什么可借鉴的做法?

自发成立加装电梯三人小组

中五居民区共有49个门栋,最先“破冰”的是727弄21号楼。

这个不带电梯的七层楼居住了四五十人,老年人占六成以上。不少居民动过卖房子的念头。2015年,从美国回来居住的李祥玉看到这一情况,萌生装电梯的主意。“房子别卖了,干脆我们想办法加装一部电梯吧。”当年9月,21号楼正式启动加装电梯程序。“我们成立加装电梯三人小组,分别负责财务、群众发动和技术。”

征询意见的过程如一场攻心战。一户居民抱怨:“我们这户型是长条状,厨房在中间,本来采光就差,电梯一装就更黑了。”按照规定,电梯加装需物业管理区域内三分之二以上业主同意,加装楼栋90%以上业主同意且没有强烈反对,电梯的位置也要90%业主同意。“这实际是一票否决制,若有一户强烈反对,电梯加装就不能实施。”李祥玉说,好在大家心齐,很快做通了这户人家的工作。

后续立项审批更磨人。“尽管从计划立项到竣工验收,政府部门简化了相关审批流程,但真要做起来,还是会遇到很多问题。”李祥玉介绍,光网上报件这一环节,包括建筑建材业、规划局等好几个网站,这个阶段涉及七家单位并联审批,每家单位都要把规划局的资料送过去,一共40多个图章,一个单位要跑好几次,业委会那边大概也有一两百个图章要敲。

“因为没有样板,材料都要自己写。后来到房管局立项,他们看了我们的材料,也挺佩服的,觉得我们的工作做得很扎实。”工程师出身的李祥玉还根据上楼梯的势能和高度,写了费用分摊协议。其间,中五居民区党组织从中协调和沟通,他们在业委会、物业与21号加装电梯三人小组三者之间搭建协调平台,将项目顺利“送”入审批程序。

2016年7月,21号楼的电梯建成启用。整个小区沸腾了——原来准备卖房子换电梯房的居民不卖了,因为上下楼方便了。

升级自治联盟有了专业指导

21号楼安装电梯成功,大家争相参观,很快709弄1号楼也要尝试。

“21号楼有李祥玉这样的能人,我们怎么办呢?”在周家桥街道社区自治办的指导下,居委会黄书记牵头,升级加装电梯三人小组,“悦居中五”加装电梯自治联盟成立,李祥玉等成了专业指导。

1号楼加装电梯工作很快打开局面,但也遇到与21号楼不同的难题。个别楼层的居民有顾虑:“原来我们是最贵的楼层,装了电梯后,五楼、六楼房价涨得最快,三楼就没优势了。”与高层住户增设电梯后房屋普遍增值相比,低层房屋存在一定程度贬值,有些居民心里不平衡。老旧住宅小区的开阔地较小、楼间距相对不足,1号楼位于中五居民区最前排,后排楼居民担心采光和通风受影响。

对此,自治联盟常聚到居委会商量对策,对这些居民晓之以理,动之以情,讲利益、讲邻里关系,曾持反对意见的居民也慢慢改变了主意。

好不容易通过审批,又遇到水电煤移位难题。因为施工中涉及电路调整,水电煤相关工程公司狮子大开口,“移位供电线路开价15万元,加一部电梯才60万元左右,供电线路移位要15万元,成本远超预算。”后来自治联盟到处寻找收费低的公司,最终找到一家开价相对合理的,将价格砍到1.5万元。

去年5月,中五居民区第二部电梯建成启用,给老公房加装电梯增加了不少信心。

孵化出有资质的社会组织

两部电梯成功安装,中五居民区成了经验输出者。从加装电梯项目启动到完成、从专业技术到居民工作……自治联盟在居委会协助下摸索出一套加装电梯的流程和模板。

李祥玉说,每个小区的基础情况不一样,虽然文件上如何立项写得很明白,但涉及的专业知识很多,操作起来还会碰到困难。自治联盟只有几位热心居民,要把服务工作完全做到位,有点力不从心。

部分居民认为,居民区干部应秉持价值中立原则,不能仅“替一部分居民说话”。有居民说:“我们也是社区一份子,为什么总是说服我们不计较个人得失同意加装电梯。你们维护了高层居民的利益,那我们的利益呢?”在做协调工作时,居委干部反复登门劝说,最终有些居民同意,也有一些居民反而更抵触。

解题思路是第三方专业组织。由第三方进行多层住宅增设电梯的资源整合、技术指导和流程操作把关,其客观评估也有利于促成合理利益调处方案。

去年9月,加装电梯自治联盟孵化出第三方组织——慧加美老公房咨询服务中心,这个民非组织具备专业咨询资质,在意见征询、立项审批等环节提供专业咨询及服务,为小区居民协商谈判的一般流程、公约制定及遭遇困境如何寻求相关方面协助提供指引,形成并固化自主协商规则与制度。慧加美还为居民区先行垫付政府补贴金24万元,给居民一笔前置“福利”。

慧加美的成立,让加装电梯这桩难事走上了快车道。很快,中五居民区又有4个楼栋提出加装电梯申请,不久前都已通过立项。其服务范围辐射整个周家桥街道和长宁区,甚至外区都有慕名来取经的。作为孵化基地的周家桥街道,在中五居民区的经验基础上,梳理出一套加装电梯的工作流程,目前街道已有4部电梯成功安装,5部电梯进入立项程序。周家桥街道党工委副书记、办事处主任叶斌说:“在加装电梯过程中,小区挖掘出一批有担当的能人,培育了一批有温度的自治项目,还孵化出有资质的社会组织,电梯加装之路越走越顺。”